Tipnete si zemi, kde je nejméně dostupné bydlení v Evropě? Nebudeme vás dlouho napínat. Je to v Česku, konkrétně v Praze. Ceny bytů se tady za posledních pět let zvedly o 50 %, zatímco průměrná mzda pouze o 21 %. Alarmující navíc je, že si na vlastní byt lidé v České republice vydělávají po Srbsku nejdéle v Evropě.
Pro pořízení vlastního bydlení nyní Češi potřebují přes 15 průměrných ročních platů, v Praze dokonce 19. Mnoho z nich ale i kvůli vysokým cenám nedosáhne ani na dostatečnou částku hypotečního úvěru. Pro srovnání: Belgičané či Dánové pro pořízení vlastního bytu o 70 m² potřebují 7 průměrných ročních platů. Když bychom pak přeskočili za velkou louži do Ameriky, bude nám jich stačit dokonce jen 5. Vyplývá to z dat Indexu prosperity a finančního zdraví.
Proč je v Česku tak drahé bydlení?
Důvody, proč se ceny nemovitostí za poslední roky zvedaly, jsou zejména:
- Historicky nejnižší úrokové sazby
- Inflace
- Poptávka převyšující nabídku
- Investoři…
Víte, že… Cena nemovitostí mezi roky 2013–2021 vrostla o 78 %?
Zdroj: Institut Cerge EI
Podívejme se na to více do detailu. Paradoxně ke zvýšení cen nemovitostí přispěly i optimistické predikce. Tzn. Lidé v době ekonomického růstu očekávali, že se situace bude dále vyvíjet více než dobře a porostou i čísla na jejich výplatních páskách. Nízké hypoteční úroky jim zároveň daly možnost, aby si na nové bydlení levně půjčili. Kde je tedy problém? Kvůli této kombinaci vznikl převis poptávky, který zvedl ceny už tak nedostatkového bydlení ještě výš.
Dalším pomyslným problémem pak byli investoři. V roce 2015 klesla úroková sazba pod 2 % a to zásadně zlevnilo hypotéky. (Pro srovnání: průměrná míra inflace za rok 2022 činila 15,1 %, za rok 2023 to bylo 10,7 %). Zlevnění hypoték využili investoři, kteří začali investovat do nemovitostí, které byly kvůli jejich rostoucí ceně výhodnou investicí.
Prázdné byty zaplavují Česko
Česká republika investorům umožňuje velmi nízkou daň z nemovitosti. To znamená, že i když svůj byt či dům nechají prázdný bez podnájemníků, tak jako tak se jim časem zhodnotí. Druhou možností je pro investory zhodnocení nemovitosti prostřednictvím nájmu. Ten však často zvolí tak vysoký, jak jim to jen trh dovolí. A základ problému je na světě.
Podle odhadu Ministerstva pro místní rozvoj je dlouhodobě neobydlených bytů asi 577 000, z toho 200 000 v bytových domech a 377 000 v bytech rodinných. Zbývajících 273 000 bytů je pak takzvaně přechodně neobydlených a mohou sloužit k občasnému ubytování či k rekreaci. Když tyto čísla porovnáme se situací na českém trhu před 30 lety, je to téměř dvojnásobek. Jedním z důvodů, proč tomu tak je, je i to, že se majitelé těchto neobydlených nemovitostí bojí neplatičů nájemného či problémů při nutnosti vystěhování nájemníka. Nedostupné bydlení v ČR tak získává další úhel pohledu.
Vlastní bydlení je nejlevnější v Ústí nad Labem
Pokud bychom chtěli pokukovat po levnějším bydlení, musíme z hlavního města Prahy ven. Podle analýzy Deloitte z 2. čtvrtletí r. 2023 je z krajských měst nejlevněji v Ústí nad Labem. Tam průměrný byt o rozměrech 55 m² vychází na 1 850 000 Kč. Druhé nejdostupnější bydlení pořídíte v Ostravě, kde byt ve stejných rozměrech stojí cca za 2 293 000 korun nebo jen o kus dráž v Karlových Varech, kde takový byt koupíte v průměru za 2 381 000 Kč. Dobrou zprávou však je, že většina bytů v krajských městech začala zlevňovat.
Průměrná cena prodaných bytů
(byt 55 m², 2. čtvrtletí, r. 2023, v Kč)
| Praha | 6 297 000 |
| Brno | 5 186 000 |
| Pardubice | 3 685 000 |
| Karlovy Vary | 2 381 000 |
| Ostrava | 2 293 000 |
| Ústí nad Labem | 1 859 000 |
Zdroj: Deloitte
Zvyšující se ceny nájemních bytů
Využívanou alternativou k vlastnímu bydlení se logicky stává především nájemní bydlení. Žije v něm tady necelé 2 miliony lidí a v Česku zažívá boom, avšak i tady je jeho dostupnost horší a horší. Právě zájem nájemců dovoluje vlastníkům bytů podražit. Na vině jsou ale i stoupající ceny energií. Ve třetím kvartálu roku 2023 se metr čtvereční pohyboval okolo 293 korun. Cena je oproti předchozímu kvartálu vyšší o 4,6 %. Vyplývá to z údajů společnosti Deloitte a jejich zprávy Rent Index. Podle odhadů ekonomů se bude cena nájemného zvyšovat i během roku 2024. Především pak ve velkých městech, jako je Praha či Brno.
Další nepříliš optimistickou zprávou je navíc fakt, že se nájemci nemají jak bránit. Občanský zákoník je sice chrání tím, že stanovuje možnost zvýšení nájemného o 20 %, realita je ale mnohdy odlišná, protože často dostávají smlouvu pouze na rok. Tzn. při uzavření nové smlouvy už majitele nemovitosti nic neomezuje.
